Аналитический отчет состояния конкурентной среды на рынке услуг жилищно-коммунального хозяйства в г. Рязани

Анализ рынка услуг жилищно-коммунального хозяйства в г. Рязани проводится в соответствии с Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке,  утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010  № 220  и  в соответствии с приказом ФАС России от 23.04.2015  № 290/15  «Об утверждении перечня товарных рынков для исследования территориальными управлениями ФАС России».

Общие положения

Целью проведения анализа является оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг жилищно-коммунального хозяйства в г. Рязани, установление доминирующего положения управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами (далее – МКД) на территории города Рязани, выявления барьеров входа на рынок (выхода с рынка) и проблем, влияющих на развитие конкуренции на рассматриваемых рынках, а также предупреждения и выявления нарушений антимонопольного законодательства.

Анализ проведен в соответствии с требованиями Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным Приказом ФАС России от  28.04.2010г. №220 (далее – Порядок), Жилищным кодексом РФ, Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 26.03.2014) "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами").

В качестве источников исходной информации использованы сведения:

- администрации города Рязани;

- государственной жилищной инспекции Рязанской области;

- хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность по оказанию услуг  жилищно-коммунального хозяйства города Рязани;

- информация из сети Интернет.

I.         Временной интервал исследования

Согласно п.2.1 Порядка, временной интервал исследования товарного рынка определяется в зависимости от цели исследования, особенностей товарного рынка и доступности информации. Для целей настоящего исследования необходимо изучение сложившихся характеристик рассматриваемого товарного рынка, соответственно, проведен ретроспективный анализ состояния конкурентной среды на товарном рынке.

Для анализа исследуемого рынка использована информация за период с 01.05.2015 по 01.01.2016гг.

Сведения о МКД, в которых выбран способ управления управляющей организацией в соответствии с вышеуказанным приказом ФАС России, представлены по состоянию на 01.01.2016г.

II. Продуктовые границы товарного рынка.

1. Согласно п.3.1 Порядка, процедура выявления товара, не имеющего заменителя, или взаимозаменяемых товаров, обращающихся на одном и том же товарном рынке, включает:

- предварительное определение товара;

- выявление свойств товара, определяющих выбор приобретателя, и товаров, потенциально являющихся взаимозаменяемыми  для данного товара;

- определение взаимозаменяемых товаров.

1. Предварительное определение товара.

Предметом анализа явилась деятельность по оказанию услуг жилищно-коммунального хозяйства.

Коммунальное хозяйство - совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, поселков и сел; в городах входит в состав городского хозяйства.

Организации жилищно-коммунального хозяйства – это предприятия, учреждения и организации вне зависимости от организационно-правовой формы, формы собственности и ведомственной подчиненности, оказывающие жилищно-коммунальные услуги соответствующим категориям потребителям.

Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2007 (КДЕС ред. 1.1), «Управление эксплуатацией жилого фонда» включены в раздел 70 «Операции с недвижимым имуществом недвижимого имущества, в подразделе КА «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг».

Приказом Росстандарта от 31.01.2014г. утвержден Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОК 029-2014)(введен в действие с 01.02.2014г.), согласно которому вид деятельности «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе» включен в раздел L «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом».

В рамках данного исследования продуктовыми границами является комплекс услуг по управлению МКД, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту имущества в МКД, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам жилых помещений в таком доме и пользующимся  помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.

Правовое регулирование деятельности управляющих организаций осуществляется на основании норм:

- Жилищного кодекса РФ,

- Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354,

- Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. Управление товариществом собственников жилья;
3. Управление управляющей организацией.

Согласно положениям Жилищного Кодекса РФ, управляющей компанией является организация (юридическое лицо), осуществляющая управление многоквартирными жилыми домами на основе возмездного договора с собственниками указанных домов. Управляющая компания является одной из возможных форм управления многоквартирным жилым домом наряду с товариществом собственников жилья (ТСЖ) и непосредственным управлением.

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, органов управления жилищного кооператива  или органов управления специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Также статьей 162 ЖК РФ предусмотрено, что данный договор заключается в письменной форме.

Федеральным законом от 21.07.2014 №255-ФЗ (вступившим в законную силу 25.11.2014г.) в статью 162 ЖК РФ были внесены изменения, согласно которым договор управления многоквартирным домом заключается исключительно с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Согласно части 2 статьи 163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством РФ.

Таким образом, предметом анализа является оказание услуг жилищно-коммунального хозяйства.

2. Выявление свойств товара, определяющих выбор покупателя, и товаров, потенциально являющихся взаимозаменяемыми для данного товара.

При выборе покупателя главным критерием является цена: у кого ниже стоимость услуг. На данном рынке работает много продавцов, все продавцы продают свой товар (услугу) по одной цене. В сфере коммунальной деятельности действует механизм государственного регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В частности, это касается нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договоров найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

ЖК РФ предусматривает возможность собственников многоквартирного дома  в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе той или иной управляющей организации либо об изменении способа управления многоквартирным домом.

3. Определение взаимозаменяемых товаров в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» основывается на фактической замене товаров покупателем или готовности покупателя заменить одни товары другими в процессе потребления (в том числе производственного), учитывая их функциональное назначение, применение, качественные и технические характеристики, цену и другие параметры.

Согласно пункту 3.2 Порядка, мнение покупателя определяется в результате сплошного или выборочного опроса покупателей или анализа предмета договоров, на основании которых осуществляется реализация товара.

Из анализа договорной практики организаций, следует, что договор включает в себя услуги по управлению многоквартирным домом, а именно: составной частью платы за содержание и ремонт жилого помещения является плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, ЖК РФ предоставляет собственнику жилого помещения право на выбор способа управления многоквартирным домом.

Коммунальные услуги обладают свойством однородности, что свидетельствует об их уникальности и определяется комплексом параметров, которые делают их пригодными для употребления по назначению. Уникальность и однородность исключают возможность для потребителя проявлять свои предпочтения, искать замену предлагаемой услуге.

Услуги ЖКХ имеют уникальный характер (свойство) – незаменимость, который не позволяет потребителям отказаться от услуг или сокращать их потребление при повышении цены услуг либо увеличивать их потребление, при снижении цены услуг. Потребители скорее пойдут на сокращение своих расходов на продукты питания, одежду и т.п., для того, чтобы не прекращали подачу воды, тепла, газа, электроэнергии. Поэтому колебания потребления услуг ЖКХ имеют неценовую природу и поэтому не оказывают влияния на изменение их цены.

На основании вышеизложенного, услуги жилищно-коммунального хозяйства не являются взаимозаменяемыми, возможна лишь замена продавца услуги.

Ш. Географические границы товарного рынка.

Географические границы товарного рынка в соответствии со статьей 4 Закона о защите конкуренции определяют сферу обращения товара (территорию), в границах которой исходя из экономической, технической или иной возможности приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за ее пределами.

Согласно п.4.1 Порядка, процедура определения географических границ товарного рынка (границ территории, на которой приобретатель (приобретатели) приобретает или имеют экономическую, техническую или иную возможность приобрести товар и не имеет такой возможности за ее пределами) включает:

- предварительное определение географических границ товарного рынка;

-выявление условий обращения товара, ограничивающих экономические  возможности приобретения товара покупателем;

-определение территорий, входящих в географические границы рассматриваемого товарного рынка.

Определение географических границ товарного рынка осуществляется методом установления фактических районов продаж (местоположения приобретателей), хозяйствующих субъектов (продавцов), осуществляющих продажи на рассматриваемом рынке.

Кроме того, необходимо учитывать специфику и назначение услуг управления жилищного фонда, а именно: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В сложившихся условиях отсутствует необходимость и возможность определения факторов, касающихся транспортных расходов потребителей, так как услуги по управлению жилищного фонда не подлежат транспортировки и перемещению между различными территориями.

В качестве географических границ данного рынка определены административные границы города с населением более 100 тыс. жителей - г. Рязань.

IV.    Определение состава хозяйствующих субъектов, действующих на товарных рынках

В состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке, включаются хозяйствующие субъекты, реализующие в его границах рассматриваемый товар в пределах определенного временного интервала.

В состав хозяйствующих субъектов, действующих на исследуемом товарном рынке, включаются хозяйствующие субъекты, постоянно предоставляющие услуги жилищно-коммунального хозяйства в границах муниципальных образований субъекта Российской Федерации в пределах определенного временного интервала и имеющих лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

В связи с вышеизложенным и с учетом того, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, определяем состав хозяйствующих субъектов в разрезе осуществляемых ими услуг.

По состоянию на 01.01.2016г. на территории  города Рязани управлением многоквартирных домов занимались 82 управляющих организаций (частных).

Информация о МКД, в которых выбран способ управления управляющей организацией по состоянию на 01.01.2016г., сведения об управляющих организациях по состоянию на 01.01.2016г., а также сведения об объектах энергетики, тепло-водоснабжения, водоотведения, утилизации твердых бытовых отходов (далее – Объекты) за период 01.05.2015 - 01.01.2016г., представлена в Таблице №1, таблица №2, таблице №3 в формате Excel.

Потребители услуг – собственники помещений в многоквартирных домах, то есть те лица, которым Жилищным кодексом РФ предоставлено право выбора способа управления своим домом и управляющей организации.

Поставщики услуг – управляющие организации – юридические лица, независимо от организационно-правовой формы, и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами.

VI. Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке

Расчет общего объема рассматриваемого рынка, определенного в продуктовых и географических границах, и долей хозяйствующих субъектов на рынке осуществляется на основании объема товара.

Доля частных управляющих организаций составляет 100% от общего числа управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами.

Наибольшую долю на исследуемом рынке имеет ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района города Рязани» (7,86%), под управлением которой находятся 211 МКД.

Сводная информация представлена в Таблицах №№1, 2, 3 в формате Excel.

VII. Уровень концентрации товарных рынков.

Для определения уровня концентрации товарного рынка используются следующие показатели:

1) Коэффициент рыночной концентрации (CR3) – определяется как сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке;

2) Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) – сумма квадратов долей на товарном рынке (выраженных в процентах) всех хозяйствующих субъектов, действующих на рынке.

Коэффициент рыночной концентрации CR3 – 30%.

Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана HHI – 353%.

Согласно расчетным показателям рынок услуг ЖКХ на 01.01.2016г. относится к низкоконцентрированному рынку.

VIII. Определение барьеров входа на товарный рынок.

Согласно п.8.1 Порядка №220 процедура определения обстоятельств или действий, препятствующих или затрудняющих и ограничивающих хозяйствующим субъектам начало деятельности на товарном рынке включает:

- выявление наличия (или отсутствия) барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок;

- определение преодолимости выявленных барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок.

1. Административные барьеры.

Условия лицензирования отдельных видов деятельности - с 25.11.2014г. вступили изменения в ЖК РФ, предусматривающие лицензирование управляющих организаций для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Договоры управления многоквартирными домами заключаются с организациями, имеющими лицензию на управление многоквартирными домами. Кроме того, информация по деятельности управляющих организаций подлежит раскрытию в порядке, установленном законом. Таким образом, обязанность по лицензированию наложила на организации дополнительные обязательства.

Условия конкурсного отбора управляющих компаний для нужд муниципального жилья – орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случаях, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Стандарты и предъявляемые к качеству требования: обязательным является соблюдение требований норм жилищного законодательства, ГОСТР 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами УСЛУГИ УПРАЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ и другие нормы, регламентирующие управление и содержание многоквартирных домов, обеспечивающие их нормативное техническое состояние, безопасную эксплуатацию и комфортные условия проживания, а также выполнять требования технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований.

2. Экономические барьеры.

Необходимость значительных первоначальных капитальных вложений (аренда помещений, заработная плата сотрудникам, специальное оборудование и др.). За оказание услуг по управлению многоквартирным домом предусмотрена плата, причем установленная органами местного самоуправления, включающая тариф на содержание жилья для нанимателей и собственников жилых помещений на 1 кв.м. общей площади в месяц. Существенное значение имеют такие факторы, как отсутствие финансовых ресурсов для капитального ремонта жилых домов; нежелание собственников имущества нести бремя ответственности за содержание и ремонт МКД; нежелание собственников производит своевременную оплату за услуги управляющим организациям.

3. Стратегия поведения действующих на рынке хозяйствующих субъектов (управляющих организаций), направленная на создание барьеров входа на товарный рынок: порядок выбора способа управления вновь возведенными многоквартирными домами был не урегулирован действующим законодательством. Следствием этого являются ситуации, когда организация-застройщик (инвестор), являясь первым собственником жилых помещений, единолично определяет способ управления и выбирает управляющую компанию, обязывая будущих собственников заключать с ней договоры на управление на невыгодных условиях, или создает товарищество собственников жилья.

Таким образом, вышеперечисленные барьеры входа на данный товарный рынок считаются труднопреодолимыми.

IX. Оценка состояния конкурентной среды товарного рынка.

Основываясь на результатах обзора рынка услуг жилищно-коммунального хозяйства в г. Рязани можно сделать вывод, что исследуемый рынок является низкоконцентрированным с развитой конкуренцией.

Участники рынка услуг ЖКХ – это частные организации.

По состоянию на 01.01.2016г. в г. Рязани насчитывается 4451 МКД.

Из них 2683 дома находятся под управлением 82 управляющих организаций.

Договоры управления многоквартирными домами заключаются с организациями, имеющими лицензию на управление многоквартирными домами.

Благодаря уникальному характеру услуги жилищно-коммунального хозяйства  не являются взаимозаменяемыми, возможна лишь замена продавца услуги (смена управляющей организации на основании Общего собрания собственников жилых помещений).

Наибольшую долю на исследуемом рынке имеет ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района города Рязани» (7,86%), под управлением которой находятся 211 МКД.

По результатам проведенного анализа на территории городского округа город Рязань по состоянию на 01.01.2016г. доля негосударственных (частных) управляющих организаций от общего числа управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению МКД, составляет 100%.

В городе Рязани находится 4 объекта энергетики, тепло-водоснабжения, водоотведения, утилизации твердых бытовых отходов: МУП «РМПТС», МП «Водоканал города Рязани», МУП «РГРЭС», Рязанский филиал ООО «Ново-Рязанская ТЭЦ». Всего общее количество объектов – 10 457 шт. в концессию негосударственным (немуниципальным) организациям объекты коммунальной инфраструктуры не передавались.

Таблица 1.

Таблица 2.

Таблица 3.